王进律师简介
联系方式:13630103316
在线法律咨询
  离婚诉讼的管辖法院…  2010.02.06
  重婚的法律后果  2010.01.22
  离婚时住房的分割  2010.01.22
  离婚案件如何确定管…  2010.01.22
  离婚后房产证如何办…  2010.01.22
  存款人死亡后其存款…  2010.01.22
  离婚案件被告不到庭…  2010.01.22
  转让离婚析产房可申…  2010.01.22
  如何认定夫妻共同债…  2010.01.22
  如何起诉离婚  2010.01.22
  遗产继承常见问题汇…  2010.01.22
  婚姻家庭  2010.01.15
  婚姻家庭  2010.01.15
  4 村里面规划全砍树
  4 当地政府强占自留地中乌木
  4 财产纠纷 帮忙
  4 工伤赔偿咨询
  4 
  4 劳动纠纷
    当前位置 >> 佛山律师服务中心 >> - 新闻中心 - 房产纠纷
不动产异议登记探析
发布时间:2010.04.26 新闻来源: 浏览次数:

    作为不动产登记制度重要组成部分的异议登记,域外的立法中对此都做了明确的规定。我国《物权法》在借鉴、吸收其他国家或地区立法及司法经验的基础上,在第19条中对异议登记的相关内容作了明确的规定,其内容为:“不动产登记薄记载的权利人不同意更正登记的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效,异议登记不当造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”其意旨可理解为:利害关系人对不动产登记薄记载的物权归属等事项有异议的,可以申请异议登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意异议登记,登记机构应当将该异议记载于不动产登记薄。当然异议登记只是一项临时性的救济措施,申请登记人应在这一段时间内搜集证据以证明自己的合法权益。申请人在登记机构同意异议登记之日起十五日内不起诉的,异议登记不发生效力。对申请人提出的异议登记,本权利人可以提出证据证明异议登记不当,对由于申请人提出的异议登记而给自身造成的损害,权利人可向异议登记的申请人提出损害赔偿。申请人在异议登记后,记载于不动产登记薄上的登记权利人在异议登记期间是可以处分该不动产,但该处分行为应定性为效力待定性为。异议登记与预告登记、更正登记一起被认为是对物权法、特别是对不动产登记制度完善的一大突破。

    一、异议登记的内涵与价值

    (一)异议登记的内涵

    所谓异议登记,就是将事实上的权利人以及利害关系人对现实登记的权利的异议的登记,该登记的直接法律效力是使得申请人具有暂时中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。

    异议登记旨在彰显权利瑕疵,避免他人基于原公示之公信力取得物权。将权利冲突状况公示出来,消除了原公示所表现的单纯的物瑕疵权利状态,使得第三人得以既看到权利的原状态,又知道权利现处于不确定的状态;若他仍然买之,则说明其自愿承担了失去该物权之风险(当然,它可以基于债权请求权向物权转移人主张索赔来保护自己的权利),实际上出让人又无处分的可能,故法律行为属于效力待定。若效力未定的事实与为法律行为时,不为第三人所知晓或尚未确定,可能给予公信力实际产生相同的效果(非法律行为本身的效果),也可能无法适用公信力。若效力未定的事实为第三人知晓,虽然第三人可能终而获得物权,但一定无处适应公信力和善意取得。

    异议登记不同于更正登记。所谓更正登记是指不动产物权人或登记机关发现登记的错误而进行的予以更正的登记。法律赋予登记以公信力,一旦登记就具有权利推定的效力。但是国家登记机关的登记有可能是错误的,所以,在登记与事实的法律状态不一致时,登记机关或权利利害关系人基于错误登记的事实,可以由登记机关以公示催告的方式予以更正,也可以由权利人或者利害关系人申请在登记薄中加以更正。更正登记是为了消除登记薄上的权利人与真正权利人不一致的状态,故在设立不动产登记制度的国家或地区,其法律中也必然建立更正登记。如果登记错误来不及进行变更或利害关系人没有提出更正,其他利害关系人可以将对不动产登记薄的正确性提出的异议进行登记。这种异议登记可以根据临时处分或者因不动产登记薄中的更正涉及其权利人的同意而进行。至于这种临时处分命令的发布,异议提出人并不需要证明自己的权利已经收到危害。一旦进行了异议登记,他就对受让人具有警世功能,不管受让人有没有看到不动产登记薄中的登记的异议,他都因此而不再受到法律保护。可见,异议登记在一定程度上减缓了公信力的效力。

异议登记与预告登记也不同。其区别主要有:其一、预告登记是为了保全债权的登记请求权,即不动产物权的设立、变更、消灭为标的的债权请求权。预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,也就是说权利人只对未来取得物权享有请求权时,法律为保护这一请求权而为其进行的登记。在附条件或者附期限的不动产物权转让中,在债权合同缔结后,因当事人约定的条件未成就时,权利取得人不可能在不动产登记薄中登记为该物权的权利人。此时虽然原权利持有人已经承担了债权法上的出让物权的义务,但该物权和取得人除其债权法上的请求权外,并无排斥第三人的权利。法律为保全此债权法上的请求权,规定可以将该请求权及其顺位在不动产登记薄上进行预告登记。而异议登记是为了保全对已经登记的不动产物权进行变更登记的请求权,即德国民法中所谓的登记订正请求权。异议登记虽然也是为了防止他人基于法律行为获得对申请人的权利的破坏而为的登记,是在当事人所期待的不动产物权更正登记所需要的条件缺乏或者尚未成就时法律所规定的保护措施,但此时物权的归属尚未完全确定,申请人的地位尚未明确,与预告登记保护物权登记请求权不同。其二、在效力上。预告登记后,所为的登记如果与预告登记相抵触,则后为登记无效;异议登记只有在其有理由时,后为的登记才无效。其三、预告登记本身有公信力,第三人可以善意受让;异议登记没有公信力。其四、进行到本登记时,预告登记权利人要取得原登记名义人的许可;异议登记在有理由时,可直接涂销无效登记,不必有原登记名义人的许可。

    (二)异议登记的价值

    在我国异议登记的设立是完全必要的,法律赋予登记以公信力,继而登记就产生了正确性权利推定的效力。登记所展示的状态作为正确的权利,只是法律为了维护社会秩序和交易安全所作的一种推定,并不是对权利正确性的绝对肯定。在不动产登记的时间中,出现错误的或有瑕疵的登记是不可避免的。不动产登记如果出现了错误,法律应当赋予真正的权利人或者利害关系人通过一定的程序,依据真正的权利状态对登记进行变更的权利。异议登记正是登记制度中不可缺少的一个环节,是对错误登记、瑕疵登记的一种有力更正保护措施。

    申请人发现了登记错误要进行申请才能成功改变原来的错误登记,但从发现错误登记到申请成功并做出登记更正需要一段时间,如果在此期间登记名义人与第三人为不动产交易,例如对房屋的买卖,且在这期间出卖人与第三人将房屋所有权的转让更改及时,并做了登记,则申请人便无法获得房屋,而只能依债权法救济。虽然在确定登记应当更改的事实之后,原物权登记人有协助完成移转所有权或他物权的义务,但申请人仅享有请求原登记名义人为损害赔偿的权利,他不能阻止债务人将其名义下的不动产所有权转移于他人的事实,登记机关对此也无能为力。此种情形,申请权利人可以追究不动产原登记人的违约责任,对其债权(已经由物权沦为债权)予以救济,这种法律状态是民法所认可的。民法把理性判断作为有效利用程序保护自己的心理前提,它必须自己承受自己料事无误的风险,自己责任。鉴于此,申请权利人取得不动产物权登记的目的将落空,无法获得自己预期将拥有的房屋。物权法只保护现实的所有权人;债权法的救济对于要取得不动产物权登记的申请人来说,乃是无奈之选择。申请权人如何在这种情形下来实现自己的目的?需要在现有的制度体系下寻找一个法律空间来保护申请人的利益。异议登记正是针对这种问题的解决手段,通过对不动产物权登记的异议的登记,依物权的公示公信准则,使该权利经过公示程序后,有了动摇原有公信的排他效力,足以抗拒后序的物权变动,而使该请求权的效力得以保全。异议登记是对登记制度绝对公信力的修正,不会降低登记的公示作用,对公信力只是暂时的阻却。异议登记能够保护真正的权利人的利益,体现法律的公平公正理念。

    二、对异议登记效力的考察分析

    本部分只从异议登记与取得时效的关系、申请人申请失败的后果两个方面来探讨其效力。

    (一)异议登记对取得时效效力的影响

    异议登记使得物权所有人的地位明确化的事实直接影响到物权的变动效力,作为直接影响主体地位及变动效力的法律事实,必然与作为物权变动方式之一——取得时效制度发生某种关联,物权对主体的归属及主体对物权的态度、主张直接影响到取得时效的效力。直接的说,异议登记是否会导致取得时效期间中断或终止?

    我们肯定的是不论如何,时效期间一定是不能继续进行的,不管是重新计算还是于特定事实消除后继续计算,都要特定法律事实出现就要停止计算。异议登记是对物权的主张,对于时效取得,主体的物权主张对期间的计算至关重要,此时物权归属主体尚未确定,异议登记人的主张是否构成对期间的干涉?若最终确定异议登记人系物权的主体,时效期间是否中断?对此认识有两种观点:其一、认为既然主体未有对时效取得人主张权利的意思表示,说明权利人容忍时效取得人对物权的取得,宜使期间继续计算,使异议登记成为终止的条件。其二、认为主体既然参与异议登记的程序,说明权利人仍然看重自己的权利,即使在该程序中未有积极的态度以表明其对物权的珍惜,但其对时效取得人不作为态度不一定是出于容忍,可能是不知情,因而应当重新计算时效期间是取得时效中断的条件。考虑到对物权人的保护以及物权经确认而稳定的事实,笔者以为应以后一种观点为宜。

    (二)申请人申请失败产生的后果

    这主要是针对登记人的保护而言。笔者以为主要有两种方法:一是事前担保;二是事后赔偿。事前担保者因申请失败前已有相当金额弥补一旦登记失败给登记人造成的损害,对登记人的保护力最强。然而由于要求把资金事前准备好,我们往往不知申请失败后会给登记人造成多大损害(如对其机会利益的损失、处分利益的丧失等),申请人应当提交多少担保金额才算合适,故这种做法是有局限性的。非但如此,事前担保对申请人要求严格,如申请人没有相应金额交足该费用,便无法启动申请程序,这对作为真实的申请人的保护是非常不利的。由于异议登记的时效甚短,如果要求异议登记申请人须事前提供担保,则另需办理抵押登记或寻觅保证人,甚为不便,也显然违背了异议登记简便、迅捷的初衷。笔者以为相较之下还是事后赔偿机制较好,且采用事后追索的模式也使得登记权利人仍可处分不动产,其给登记权利人造成损害的可能性也不大。即使申请人申请失败后,难以一次履行债务,也可以给予分批偿还。

    有必要提的是该损害赔偿的性质。该损害赔偿是与物上请求权相对应的义务责任?还是侵权责任?还是其他责任?对其判断应先明确损害到底是什么样的损害。众所周知,损害可以使出让机会利益的丧失,也可以是处分价值的减少等等。在处分价值减少的情形下,该赔偿可以被认为是行使物上请求权的结果,即权利人的物权因异议登记事实的出现而价值大减,甚至严重受到妨碍。物权人当然有权利依物上请求权请求索赔。对于出让机会利益的丧失,如果把它视为物权受到损害显然不合理,因而对该损害的赔偿便不能定性为物权请求权的结果。

    损害赔偿被作为侵权责任的负担应该是合理的,导致该赔偿的行为可以被看作对物权的侵犯,这完全符合侵权行为的构成要件。其中作为构成要件之一的不法行为是通过第三方(国家登记机关)的强制作用而实现的,是物权因在登记薄上出现新的登记而大大减少公信力,从而直接影响到其自身的价值,即使不一定明确列举出其所违反的法律,也可认为其造成了损害的后果是对该被害客体的违反。

    三、异议登记利害关系人的范围界定

    本部分只对作为申请人的利害关系人的范围如何界定进行探讨。其是否包括债权人?笔者以为,应该包含之。对这个问题的回答关键是看债权人是否值得保护以及是否有别的保护途径?若还有别的途径对其予以保护,还有必要对二者的成本与效果进行比较衡量。债权是依法享有的获得有效给付的权利且一般都是有偿的,其获得对方给付的权利是以支付对价为前提的,因而该权利是正当且受法律保护的。创设一个制度的必要性关键在于该制度是否可被替代或者比其他制度更加优越。在对债权人的保护问题上,有一个类似的制度存在,即代位权制度。该制度是指债权人到期债权因债务人懈怠主张自己的到期债权而又无法受偿的危险时,债权人有代位行使债权,使得该利益归入担保债权的债务人财产中。我们可通过比较查知二者的不同。其一、代位权要求代位行使的是债权,具有确定性;而异议登记申请人所具有的权利是请求调查确定是否是真实的主体的身份,具有期待的利益,应是确认诉权而非债权,因而不宜作为代位权的客体。其二、代位权要求债权人债权届满且有伤及履行的危险方能适用,故其所要求具备的条件比较严格;异议登记申请权利人不需要这么多限制,更有利于保护债权人。其三、代位权与债权直接挂钩;而异议登记申请人的权利与物权更紧密,物权与债权性质各异,物权更有利于对特定利益的保护,故而不宜用代位权代替申请人的权利。

 

    参考文献:

1、王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》,载《求索》2001年第6期。

2、最高人民法院物权法研究小组编著:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版。

3、梁慧星:《中国民法典草案建议稿附理由•物权编》,法律出版社2004年版。

4、王利明:《中国民法典学者建议稿及立法理由•物权编》,法律出版社2005年版。

 

 

(作者 付春杰 单位:浙江省杭州市余杭区人民法院)

 
Copyright © 王进律师网. All rights reserved.
技术支持 |优企(www.yourqi.com)
备  案  号 | 粤ICP备07513637号
友情链接:佛山律师
地    址:广东省佛山市季华五路24号京禅大厦8层
电    话:13630103316    传 真:0757-88013839
网    址:www.fsls315.com